父母为子女出资购房法律风险分析

作者:兰玉梅律师团队 来源:原创文章

现在房价问题困扰着许多人,年轻人结婚时仅凭自己的收入,一般没有能力买房,只得依靠父母的资助。父母为了子女结婚买房,可能倾其所有,透支了准备养老的积蓄。从我们律师亲自代理的离婚案件中,90%以上的房屋中都涉及父母出资的情况。原本父母为子女购房出资是为了减轻其生活压力,更幸福地生活,可是一旦子女婚姻出现问题,却直接导致父母财产利益受到损失。今天律师就结合自己代理的案件来分析一下父母为已婚子女出资购房的法律风险及防范。

一、父母为子女出资购房的情形

1.王先生与李女士2005年5月相识相恋,2006年10月二人准备结婚,看中了一套价值180万元的房屋,购房时首付100万元全部由王先生的父母出资,其余80万元以王先生名义办理商业贷款,房屋所有权登记在王先生名下。二人结婚之后,为了减轻王先生与李女士的经济压力,王先生的父母每月给王先生5000元用于偿还房屋贷款。

2.王先生与李女士2005年5月登记结婚,婚后2005年10月二人决定购房,房屋总价款是180万元,王先生的父母出资了100万元首付款,其余80万元以王先生名义办理公积金贷款,房屋所有权登记在张先生名下。

3.王先生与李女士2005年5月登记结婚,婚后2006年10月二人决定购房,房屋总价款是180万元,王先生的父母出资了100万元,李女士的父母出资了80万元,后来房屋所有权登记在王先生名下。

二、父母为子女出资购房的法律风险

1.上述第一种情形,根据《婚姻法》司法解释(二)第二十二条第一款的规定:“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。”那么,在王先生结婚之前,王先生父母出资的100万元就是属于对王先生个人的赠与。但是呢,婚前父母为子女出资首付购房的法律风险在于,根据《婚姻法》司法解释(二)第十条的规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”虽然该房屋属于王先生的个人财产,但是在没有完整证据的情况下,由于还款人是王先生,即使王先生父母每月给其5000元用于偿还贷款,这部分代为偿还的贷款部分仍然视为是王先生和李女士共同偿还,那么婚后共同偿还的贷款部分及相应的增值仍属于夫妻共同财产,在房屋价格飞涨的情况下,这部分款项也是一笔不少的数额。

2.上述第二种情形,目前司法实践中有两种观点,一种观点认为应适用《婚姻法》司法解释(二)第二十二条第二款的规定:“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”在王先生的父母没有明确表示赠与王先生的情况下,该房屋属于王先生与李女士的夫妻共同财产,离婚时应予以分割,考虑到房屋登记在王先生名下,故房屋归王先生所有,剩余贷款由王先生继续偿还,由王先生给付李女士相应折价款。另一种观点认为应适用《婚姻法》司法解释(三)第七条第一款的规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”将王先生父母的出资视为对王先生个人的赠与,该房屋按照出资比例予以分割。本律师曾检索了天津市范围内类似案例,其中有9例与本案案情完全吻合。其中4例法院依据婚姻法司法解释(二)第二十二条的规定,认定婚后父母为子女买房支付的首付款为对夫妻双方的赠与;另外5例法院依据婚姻法司法解释(三)第七条的规定,认定婚后父母为子女买房支付的首付款为对该子女的单方赠与。

3.上述第三种情况,根据《婚姻法》司法解释(三)第七条第二款的规定:“由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”那么,婚后由双方父母出资共同购买的房屋,在离婚时由双方按照各自父母的出资份额按份共有。这种情况对于父母出资的风险在于,如果出资的路径不清晰,将无法认定父母出资部分的款项数额,就会被认定为是夫妻共同财产,直接影响出资父母的财产利益。

三、父母为子女出资购房的风险防范

我们已经分析了父母为子女出资购房的法律风险,,因父母具体的出资是婚前还是婚后,是全款还是部分,房屋产权登记在谁名下的都直接影响房屋的性质和分割。为了避免出现子女婚姻发生变故时,父母的出资部分也被认定为共同财产被分割的情况,因此,律师建议为子女购房出资的父母们,购房出资需提前做好筹划,根据不同的出资方式,事前最好筹划。

1.能力允许的情况下,最好全款买房

根据《婚姻法》司法解释(三)第七条第一款的规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”父母要为已婚子女出资购房,如果是全款出资,可完全适用该条的规定,只要房屋登记在自己子女名下,则就是自己子女的个人财产,在离婚时不予以分割。如果是婚前全款购房则该房屋完全属于自己子女的个人财产。因此,建议为子女购房时,不管是婚前还是婚后,如果有支付能力,则最好支付全部款项。但是同时也应注意,婚后支付全款购买的房屋应该登记在自己子女名下。

2.如果部分出资,则一定要签订单方赠与协议

关于父母为子女购房出资的性质,由于父母为子女购房出资是基于双方之间的血缘亲情,一般并不期待子女支付相应的对价,因此法律上一般推定为赠与,在没有明确约定是赠与一方还是双方时,婚前推定为赠与一方,婚后推定为是赠与双方。因此,不管是婚前还是婚后,只要是父母为子女出资购房,都应签订明确的单方赠与协议,即明确表示自己的出资仅是对自己子女的赠与,与其配偶无关。在有明确的单方赠与的意思表示的前提之下,根据现行法律规定,父母的出资就会被视为对自己子女的赠与,而不是对双方的赠与,即使子女离婚,也不会影响父母的财产利益。

3.可以将房屋产权登记在父母和子女双方名下,双方成为共有产权人

因为房屋的产权所有人拥有对房屋收益、使用、出卖等权利,如果父母没有成为房屋的共有产权人,造成的最坏的结果可能是,子女对房屋的处置在没有征得父母同意的前提下,在不动产权证上添加配偶为房屋的共有产权人或者是出售房屋,对房屋的产权进行变更,这也将严重侵害出资父母的利益。如果在购房出资以及产权登记时也将父母登记为共有产权人,则可以在一定程度上约束子女对房屋的处分权,即使在离婚时由于涉及到案外人的利益,该房屋也不会被法院分割。

4.存好付款凭证,留作证据

司法实践中,离婚诉讼中分割房屋时也会考虑到购房时出资人的情况以及具体出资数额多少,因此建议父母出资时最好以银行转账的方式,而且必须明确清晰的转账路径,比如直接将房款转账至开发商账户或者子女偿还贷款的银行账户等,而不是将款项以现金方式直接给付自己子女或者转账至自己子女名下银行账户。同时应保留好付款凭证,万一发生纠纷,付款凭证也可以作为证据。